Umowa deweloperska

Jeśli planujesz zakup nieruchomości od dewelopera, musisz pamiętać, że konieczne będzie podpisanie stosownej umowy. W tym przypadku będzie to tak zwana umowa deweloperska, która jest niezwykle istotnym aktem prawnym. Mówi ona o obowiązkach obu stron, a więc zarówno kupującego, jak i dewelopera.

Jakie przepisy regulują kwestie dotyczące umowy deweloperskiej?

Umowę deweloperską regulują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Na podstawie takiej umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, a po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu.

Ustawa deweloperska sprawiła, że każdy deweloper ma obowiązek podpisania umowy deweloperskiej. Co więcej, zgodnie z obowiązującymi przepisami taki dokument musi mieć zawsze formę aktu notarialnego. Jeśli chodzi o koszty sporządzenia umowy, to prawo również to reguluje. Wszystkie wydatki związane zarówno ze spisaniem umowy, jak i wpisem do księgi wieczystej są dzielone na pół. W praktyce oznacza to tyle, że obciążają nie tylko nabywcę, ale również dewelopera.

Zmiany w prawie zostały wprowadzone w związku z koniecznością ochrony nabywców. Przed rokiem 2011 bardzo często zmuszani byli oni do podpisywania umów przedwstępnych oraz rezerwacyjnych. Ich cechą charakterystyczną był jednak brak stosownych zabezpieczeń.

Czy na podstawie umowy deweloperskiej dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości?

Wiele osób jest przekonanych, że podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się z przeniesieniem własności. Oznacza to, że składający podpis na takim dokumencie sądzą nierzadko, że właśnie kupili dom bądź mieszkanie. Tymczasem umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego – czyli nie jest umową rozporządzającą. Taką umowę zawiera się po zakończeniu działań deweloperskich i to właśnie na jej podstawie nabywca uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, ewentualnie udział w tym prawie.

Obecnie nabywcy mogą podpisać z deweloperem również umowę rezerwacyjną. Należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie jest umową deweloperską.

Umowę deweloperską można sporządzić wtedy, gdy nieruchomość nie jest wybudowana lub jest w trakcie budowy, ale nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. W momencie, gdy nieruchomość istnieje i wydane jest pozwolenie na jej użytkowanie, to przedsięwzięcie deweloperskie jest już zakończone. W takiej sytuacji, aby kupić nieruchomość, należy podpisać umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Co musi zawierać umowa deweloperska?

Obowiązujące przepisy jasno określają, co musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. Do elementów niezbędnych zalicza się między innymi określenie stron. Oznacza to, że jest to dokument, którym muszą znaleźć się dane zarówno dewelopera, jak i osoby chcącej kupić nieruchomość. Do elementów niezbędnych zalicza się także miejsce oraz datę podpisania umowy. Umowa deweloperska musi zawierać również informację dotyczące:

• ceny nieruchomości;
• położenia nieruchomości;
• określenie powierzchni nieruchomości.

Jeśli przedmiotem umowy jest mieszkanie, to umowa deweloperska musi jasno określa jego położenie w budynku, a także układ pomieszczeń. Do elementów niezbędnych zalicza się też informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. W umowie musi znaleźć się informacja na temat właściciela lub użytkownika wieczystego, a także ewentualnych obciążeniach i służebnościach. To jedynie część tego, co zgodnie z obowiązującym prawem powinna zawierać dobrze sporządzona umowa deweloperska. Jest to naprawdę obszerna umowa, od której – jeśli tylko nie będzie zawierał wszystkich elementów wynikających z ustawy deweloperskiej – nabywca może odstąpić.

Jaka jest rola notariusza w przypadku umowy deweloperskiej?

Zadaniem notariusza jest przede wszystkim dopilnowanie wszystkich kwestii formalnych między stronami. Musi on również sprawdzić, czy umowa deweloperska, która ma zostać podpisana jest zgodna z obowiązującymi przepisami. Odpowiada za weryfikację zgodności stanu prawnego nieruchomości, który został podany w umowie z tym, jaki znajduje się w księdze wieczystej i innych dokumentach. Dba o to, aby umowa została zawarta prawidłowo, a tym samym, by była ważna.