Rygor egzekucji z najmu okazjonalnego

Wynajem mieszkania to doskonały sposób na zapewnienie sobie dodatkowego źródła dochodu. Z uwagi jednak na to, że nie brakuje osób, które niekonieczne są uczciwe warto dokładnie zabezpieczyć się na wypadek lokatorów nie regulujących należności. Dobrym rozwiązaniem jest rygor egzekucji z najmu okazjonalnego.

Jakie przepisy regulują umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Ten rodzaj umowy cieszy się coraz większą popularnością, chociaż wymaga większych formalności niż powszechnie znana umowa najmu. Umowa najmu okazjonalnego gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu – zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora, bez konieczności zapewnienia lokalu zastępczego, okresów ochronnych, a przede wszystkim bez sądowego postępowania eksmisyjnego.

Przedmiotem umowy może być tylko i wyłącznie lokal mieszkalny. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej i tylko na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat (umowę najmu okazjonalnego można zawierać wielokrotnie). Jest to forma wynajmu, która chroni zarówno wynajmującego, jak i najemcę. Ten drugi nie musi obawiać się nagłego wypowiedzenia umowy najmu, jeśli tylko będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać oświadczenie Wynajmującego, w którym wyraża zgodę na zajmowanie lokalu przez Najemcę na czas określony w umowie, oraz ustalenia dotyczące informacji co do wysokości czynszu, terminu jego spłaty, formy płatności oraz kaucji zabezpieczającej.

Do umowy załącza się następujące dokumenty:

• złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie Najemcy, w którym zobowiązuje się on do oddania lokalu po upływie czasu określonego w umowie, pod rygorem egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.,
• oświadczenie Najemcy o lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku egzekucji związanej z opróżnieniem zajmowanego już mieszkania, wraz z oświadczeniem właściciela tego lokalu, lub osoby posiadającej do niego inny tytuł prawny, o zgodzie na zamieszkanie w tym lokalu najemcy i osób z nim zamieszkałych – na żądanie wynajmującego zgoda ta wymaga podpisu notarialnie poświadczonego.

Czym jest rygor egzekucji z najmu okazjonalnego?

Rygor egzekucji z najmu okazjonalnego to oświadczenie, które składa się przed notariuszem. Jest ważne tylko wówczas, gdy ma formę aktu notarialnego. Kwestie te dokładnie reguluje artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Warto zaznaczyć, że zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu Cywilnego rygor egzekucji z najmu okazjonalnego zabezpiecza tylko obowiązek zwrotu rzeczy, a nie zapłaty czynszu bądź innych należności.

Do rygoru egzekucji z najmu okazjonalnego odnosi się głównie ustawa o ochronie lokatorów, a także mieszkaniowym zasobie gminy. Kwestie te porusza również Kodeks cywilny, odnosząc się zarówno do najmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego.

Jakie dokumenty sporządzane są w przypadku rygoru egzekucji z najmu okazjonalnego?

Rygor egzekucji z najmu okazjonalnego wymaga podpisania stosownych dokumentów. Najważniejsze jest oczywiście oświadczenie najemcy, że podda się egzekucji i opróżni lokal, który używany jest na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Takie oświadczenie będzie ważne tylko wówczas, gdy będzie miało formę aktu notarialnego. Ważne jest także wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli dojdzie do egzekucji i koniecznie będzie opróżnienie mieszkania. W tym przypadku forma notarialna na jest potrzebna – takie oświadczenie może mieć zwykłą formę pisemną. 

Czy za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji trzeba zapłacić?

Notariusz wykonuje swoje obowiązki zawodowe odpłatnie. Oznacza to, że rygor egzekucji z najmu okazjonalnego wiąże się oczywiście z koniecznością poniesienia pewnych kosztów. W porównaniu jednak z bezpieczeństwem, jakie zapewnia sporządzenie aktu notarialnego w tym zakresie są one naprawdę niewielkie. Wysokość stawek maksymalnych ustalona została odpowiednimi przepisami. Rygor egzekucji z najmu okazjonalnego to opłaty nie przekraczające 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do kwoty tej należy jednak doliczyć 23% podatku VAT. Do tego dochodzą dodatkowe opłaty związane z wypisami aktu. W tym przypadku za każdą stronę notariusz pobiera opłatę w wysokości 6 złotych za każdą stronę. Jest to stawka bez podatku VAT – oznacza to, że należy powiększyć ją również o 23%.