Umowa przedwstępna

Jeśli chcesz coś kupić lub sprzedać, nie musisz od razu podpisywać umowy przyrzeczonej. Obowiązujące w Polsce prawo dopuszcza podpisanie umowy, w której strony zobowiązują się w przypadku do zawarcia umowy z góry oznaczonej. Jest to tak zwana umowa przedwstępna, która cieszy się naprawdę bardzo dużą popularnością. 

Jakie przepisy regulują kwestie dotyczące umowy przedwstępnej?

W polskim prawie różnego rodzaju umowy są bardzo dokładnie opisane. Umowę przedwstępną reguluje art. 389 i nast. Kodeksu Cywilnego. W umowie przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowa przyrzeczona), dlatego aby zawrzeć umowę przedwstępną, należy określić postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego uprawnia do przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy właściwej.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej warto podać w niej konkretną datę lub datę graniczną jej zawarcia. Jeżeli jednak termin nie został wyznaczony, to umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Jeżeli każda ze stron podała inny termin, to wówczas obowiązująca jest data wskazana przez stronę, która wcześniej złożyła odpowiednie oświadczenie.

Z umowami przedwstępnymi można się spotkać w szczególności przy obrocie nieruchomościami.

Jak charakter umowy przedwstępnej wpływa na zobowiązania stron?

Mówiąc o umowie przedwstępnej, należy jasno wskazać, że nie jest to umowa wzajemna. Dlaczego? W przypadku umowy wzajemnej świadczenie jeden strony jest odpowiednikiem świadczenia drugiej. Mówiąc w bardziej zrozumiały sposób, strony wymieniają między sobą dobra lub usługi, a więc coś, czego wartość można określić. Z kolei umowa przedwstępna to umowa oświadczeń woli. W związku z tym jej definitywne ocenianie w kategoriach ekonomicznych nie jest możliwe.

Kiedy zawarta może zostać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna zawierana jest wówczas, gdy strony z jakiegoś powodu nie chcą lub nie mogą zdecydować się na umowę przyrzeczoną, a jednocześnie zależy im na tym, aby mieć możliwość zawarcia umowy w późniejszym czasie.

W zdecydowanej większości przypadków umowa przedwstępna stosowana jest w dziedzinie stosunków zobowiązaniowych. Zalicza się do nich między innymi umowy, których przedmiotem są nieruchomości. Warto wyraźnie zaznaczyć, że obowiązujące przepisy dopuszczają zawarcie takiej umowy w innych obszarach prawa prywatnego. Co to oznacza? Umowa przedwstępna może dotyczyć:

• prawa rzeczowego;
• prawa rodzinnego;
  
• prawa autorskiego;
• prawa pracy;
• prawa spółek;
• prawa wynalazczego.

I tak na przykład niektórzy pracodawcy decydują się na zawieranie umów przedwstępnych z osobami, które w przyszłości mają być zatrudnione w zakładzie pracy.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Decydując się na podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza, zyskujesz pewność, że będzie ona zawierała wszystkie elementy istotne do uznania jej za ważną. W dokumencie tym zawsze powinny znaleźć się najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeśli ich zabraknie, umowa przedwstępna nie będzie miała mocy prawnej. Co to oznacza w praktyce? Jeśli decydujesz się w przyszłości zawrzeć umowę sprzedaży, to w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się informacje dotyczące zarówno tego, co ma być kupione/sprzedane, jak i ceny. Umowa ta musi zawierać również termin, w jakim zawarta ma być umowa przyrzeczona. Jeśli jednak zabraknie tego elementu, nie spowoduje to nieważności umowy przedwstępnej. Warto pamiętać, że dokument ten może odnosić się również do elementów dodatkowych, do których zalicza się na przykład karę za odstąpienie od umowy.